地产商由传统商务开发商向商务综合服务商的战略转型，写字楼是最佳选择
　　随着万科、招商地产、金地集团等一线房企纷纷宣布加快商业地产步伐，在商业地产耕耘已久的中海地产也一改往日的低调作风。
　　近日，中海地产高调发布了中海系甲级写字楼“云商务”品牌战略，标志着其从传统商务开发商向商务综合服务商的战略转型。
　　这与万科向城市配套服务商转型不谋而合。实际上，在房地产进入下半场之时，各大开发商都开始谋求商业模式的转型，并小心求证着。
　　这与深圳CBD之王卓越集团在今年6月推出的“E+商务”服务平台有些类似，即结合现有的商业物业规模优势，进行平台资源整合，主动为客户提供各类增值服务，以寻求更多盈利增长点。
　　虽然中海地产对外很少提及其商业地产，但暗地里，其商业物业已经初具规模。
　　中海商业地产发轫于上世纪90年代初的香港，以香港湾仔的中国海外大厦为起点，目前项目已遍布香港、北京、上海、深圳、成都、青岛、西安、沈阳、济南、珠海、南京等20多个经济活跃城市，目前运营和发展建设的商业物业面积超过600万平方米。
　　作为国内最稳健的地产开发商，中海地产的转型折射出整个地产界的转型焦虑。
　　随着房地产行业由黄金时代进入白银时代，大多数房企开始探索转型，可谓“八仙过海，各显神通”。但仔细研究可以发现，商业地产几乎是各大房企转型中的“标配”。
　　万科总裁郁亮曾表示，中国所有的地产开发商都还没有拿到下一个时代的入场券，黄金时代的做法不再适用，需要更多创新才能找到活下去的方法。
　　万科选择向城市配套服务商转型，在继续做好传统的住宅业务的同时，围绕城市建设和配套发展消费体验地产和产业地产。消费体验地产包括生活中心、社区养老、旅游度假，甚至是社区教育。产业地产则是城市发展所需的物业配套，包括写字楼、会展中心、物流地产等。
　　对于三块业务的比例，郁亮表示没有固定的模式，城市配套服务商是个生态系统，是自然进化的结果，不是刻意规划的，要让各类业务自然发展。
　　绿地也选择将鸡蛋放进更多篮子里。绿地集团董事长、总裁张玉良在接受媒体采访时表示，绿地集团的战略是“以变应变”，通过优化区域结构和产品结构，做强商业地产、强化房地产关联产业、加强产品研发创新等。他还强调，未来绿地集团商业地产的比例会逐步扩大。
　　根据绿地的规划，2014年绿地会继续加大商业的持有面积和规模，最终达到商业和住宅6∶4的配比。
　　事实上，包括华润置地、招商地产、金地集团等在内的房企也都在加大商业地产的布局。
　　虽然商业地产会形成较大的资金沉淀，对企业的资金实力要求较高，但在土地日益稀缺的时代，商业地产的运营可以为房企带来长期稳定的投资收益。房企将一部分“鸡蛋”放入商业地产，可获得稳定现金流、优化财务结构。
　　至于商业地产的产品结构、运营方式，则因企业而异。
　　
　　万科采用“小股操盘”的方式对商业地产进行轻资产运营，并引入国际资本，探索资产证券化。这有利于万科迅速积累运营经验，在商业地产上获得快速扩张。
　　而中海地产的商业地产则全部由公司自己持有经营。这与中海地产稳健的财务结构和较好的资金实力有关。截至9月30日，中海地产持有现金376亿港元，净借贷水平为47.6%。
　　中海地产相关人士告诉本报记者，中海地产向来重视商业地产的发展，并坚持增加投资物业比重的战略不变，“我们还在纽约、伦敦不断寻找商业机会，以实现我们全球化的战略目标”。
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