云上写字楼 要的就是“高”度
　　写字楼，烙印着一座城市发展的印迹，而楼宇经济也成为经济发展的聚合体。从一代代的写字楼中，我们或许能看见时代的缩影。在彩云之南，昆明的天际线不断被打破，冲到“云上”，让你我看到了不一样的高度和远方。
　　云印迹
　　从使用功能到租金变化
　　写字楼加速上升
　　建筑是最能刻画时代的一种载体。说到写字楼，在上世纪80年代，昆明出现的办公产品以行政办公楼为主，其中最具代表性的就是青年路护国大厦。
　　“最初的办公室都比较简陋，办公功能也比较单薄。” 对于“写字楼”的初印象，昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原表示，写字楼与经济的发展有着密切的关系。以前的写字楼专业化程度比较低，没有电梯，没有停车位，没有专门的会议室，没有智能配置，也没有现在那么舒适的办公环境。
　　时代在发展，写字楼也在经历着翻天覆地的变化，而任何一种变化都有不同的时代机遇。昆明的写字楼亦是如此。
　　在1999年世博会的契机下，昆明的写字楼开始改头换面，逐步走向专业化，一批商住楼开始涌现出来，电梯配置、建筑高度、办公环境等方面都有明显的提升。如今，由于地段的优越性，华一广场、志远大厦等写字楼，仍然受到很多企业的青睐。
　　经济发展的推动，往往会让我们感受到更多城市的活力。在桥头堡战略实施下，昆明作为中国面向西南开放的门户城市，逐渐走向“国际范”，进而专业化、智能化、国际化的高端写字楼应运而生，俊发中心、南亚风情·第壹城等也成为了昆明写字楼的标杆，配套功能也更加完备。
　　随着功能的不断完善，写字楼充满了现代化的气息，与初期的行政办公楼相比，已经是“化茧成蝶”的蜕变。然而，随之而来的是，写字楼的租金也出现了很大的差距。在马原的记忆里，当初20元/月/平方米就可以租到很好的办公场所，几乎只是现在位置极佳写字楼租金的十分之一。不得不说，楼宇经济给城市带来了太多的改变。
　　云演变
　　端坐“云上”办公 5A级写字楼遍地开花
　　“以前的建筑是很少超过100米的，通常都是十多二十层。”马原表示。如今，昆明双塔已经达到300米，刷新了昆明城市的天际线，写字楼的印迹也被刷新。这样的高度，足以称得上是“云上商务”了。
　　摩天大楼是地标建筑，更是风向标。在滇池路上班的张先生告诉记者，他在南市区的大多数地方，都可以看到万达双塔，有时候去呈贡办事，看到两个双塔似乎就在不远处，感觉这个高楼到哪里都是焦点。实际上，不少市民与张先生都有同样的感受。
　　此外，记者注意到，除了高度特别挺拔之外，这些摩天大楼大多都亮出了“5A级写字楼”的标签。那么，5A级代表什么呢？业内认为，5A指的是OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化。值得一提的是，昆明269打造了7A级写字楼，增添了艺术空间Art space与生态系统Alive Environment，写字楼功能和商务品质也走向了一个新台阶。
　　无论是建筑的高度，还是品质的高度，昆明的写字楼逐步走在了“云上”。随着更多摩天大楼的崛起，昆明的“云上商务”写字楼必将会给大家带来不一样的“新高度”和“新视野”。
　　在欣都龙城上班的周小雅说，她喜欢在摩天大楼里工作。当坐上电梯，一小会就可以到公司办公室门口了。在楼上往窗外看一看，昆明城市的“面貌”尽收眼底，就会有一种莫名的自豪感。开阔的视野，舒适的办公环境，工作起来也会比较带劲。
　　云数据
　　新增面积远大于销售面积 写字楼后市去化压力大
　　尽管写字楼的品质已有很大的提升，但写字楼存量大，是目前昆明市场上的一个突出问题。马原指出，如今经济增速放缓，很多企业都在缩减开支，高价位的写字楼市场势必会受到影响。
　　根据锐理2014年昆明市场年报的数据显示，2014年昆明主城区白云路、北辰、高新、金产等各版块的写字楼新增面积132.55万平方米，销售面积61.38万平方米，存量面积201.7万平方米。在产品方面，昆明主城区写字楼在50-100㎡面积段的供应较充裕，市场对面积在100-150㎡的写字楼认可度较高。
　　对于2015年来说，昆明写字楼也将会有新增面积入市，市场上的写字楼存量也将进一步上升，统计数据还没有包括呈贡新区的写字楼项目。根据相关机构统计，随着大量城中村改造项目的推进，未来几年昆明写字楼的供应量将达到2600万方平方米。整体而言，昆明主城区写字楼的后市去化压力较大。
　　写字楼市场的表现不尽如人意，但是“时间就是金钱”“地段，还是地段”这些金玉良言，对写字楼也是非常贴切的。交通的便捷，可以节省很多时间和交通成本。而地段的优越性可以为企业带来更多的商业价值。对于已经投入使用的写字楼来说，成熟地段的写字楼租赁行情比较坚挺。
　　从目前的情况来看，由于地段优势，一环内的写字楼是最受热捧的，租金也比较高，而南亚、北辰等片区的写字楼市场也不错。昆明中原地产南亚风情分行的工作人员告诉记者，南亚风情·第壹城交通便利，也是滇池片区地标性的写字楼，加之南亚商业氛围的浓郁，这样的写字楼很抢手，租金达到100-150元/平/月。此外，记者从58同城的出租信息了解到，欣都龙城的写字楼租金在90-130元/平/月。由于地铁的利好与商业配套的日渐成熟，北辰片区的商务氛围越来越好。因此，交通网络的完善，商业氛围的提升，都有利于商务氛围的培养。
　　云样本
　　量身定制与精装修 提升服务质量
　　写字楼产品的不断升级是社会发展的必然产物。走出昆明，有哪些写字楼产品被更多大型企业认可呢？
　　A 量身定制 有些大型房企有着自己独特的要求，比如层高，软硬件配套等。现在不少一线城市的写字楼开始尝试为企业进行高级定制。在写字楼还没有建造之前，就根据自己的招商情况，为某些特别企业做高级定制的办公场所以及软硬件配套，从而省去企业入驻之后的麻烦改造等问题，从而提升写字楼服务。
　　B 精装修 以前听说公寓精装修，现在连写字楼也开始走装修路线。富力天汇中心是成都第一个将精装修引入写字楼的项目。而去年亮相的希顿国际广场也采用全精装修，该项目的精装修标准达到2500元/平方米。
　　“事实上，写字楼做精装修也可以提升项目的整体品质。”有专业人士分析。比如，成都富力天汇中心项目精装修全部借鉴了希尔顿酒店的室内设计，因为项目的定位是纯商务超甲写字楼，因此为了与形象匹配，便选择了精装修，一方面提升项目品质，另一方面也能够方便客户的使用，目前成都不少客户普遍接受度很高，而且在市场也颇受欢迎。
　　云观点
　　写字楼是企业的“脸面”
　　摩天大楼须“内外兼修”
　　昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原：早些年，房地产蓬勃发展，但由于住宅地产受限比较多，很多开发商把方向转向商业地产。而在商业地产中，写字楼和酒店是商业项目的标配。对于政府来说，超高层写字楼和五星级酒店，也可以作为城市的“标杆”和“门脸”。因此，近年来，昆明的摩天大楼也涌现得特别多。
　　写字楼一般都要建在城市比较核心的位置，土地成本高，超高层建筑的建筑成本也比较高。随之而来的是，写字楼的售价和租金都会提高，这就要求入驻企业必须具有雄厚的资金实力。对于云南本土的大多中小企业来说，他们无法去承受那么高的租金，而世界五百强的企业分部在云南设立得比较少。在未来的五年或十年内，写字楼市场都会受到影响，有可能出现较高的空置率。
　　对于写字楼本身而言，摩天大楼除了高度，更需要“内外兼修”，从里到外都应当达到应有的高度。一般来说，能够租得起高端的写字楼，则代表企业具有较强的资金实力，同时也代表着企业的“脸面”。
　　好的写字楼，应当具备三个基本要素：一是地段要好，交通便捷；二是办公环境要好，包括采光、绿化等方面；三是功能配套要完善，包括电梯、停车位、物业管理、智能化等方面。总体而言，优质的写字楼不仅要创造一个舒适的环境，让企业办公更加具有效率，同时也要有助于提升企业的品牌形象。采写：本报记者 黄丽
　　昆明写字楼“内外兼修”是关键
　　写字楼的高度刷新是一个城市发展的标志，但是，只有高度的写字楼真的算“高大上”了吗？在很多专家看来，不管是楼层的高度还是办公环境、办公配套以及办公硬件的“高度”均决定了这个写字楼产品是否得到企业、市民以及社会的认可。看来，写字楼的“高度”也要一应俱全，全面提升。
　　云高度
　　昆明91栋摩天大楼遍布全城
　　既然我们的专题从写字楼的高度出发，不如我们先去看看，现在昆明写字楼的高度表现吧。网络资料显示，目前昆明91栋150米以上的摩天建筑足迹遍及五华、盘龙、西山、官渡以及呈贡五个行政区域。
　　其中，建成和已经封顶的共有12栋，150米以上、200米以下的建筑共有7栋，涉及佳华广场、禧瑞都、南亚风情·第壹城、呈贡新都昌商业广场、金苹果国际商务大厦、欣都龙城-186财智中心和世纪中心7个项目；200米以上的建筑共3栋，分别是昆明广场、和谐世纪广场双塔和昆钢科技大厦。而300米以上的只有一栋，即为今年刚刚封顶的昆明西山万达广场。在以上建成的项目中，昆明西山万达广场写字楼昆明双塔以300米的高度占得鳌头，而昆明广场以269米位居第二。
　　另据云信记者不完全统计，昆明还有22栋超高层写字楼在建，涉及人民路壹号广场、蓝光昆仑中心、万彩城、七彩云南第壹城、实力新城、置地广场、大都等项目。其中，150米以上建筑13栋，囊括了人民路壹号广场、国茶港、螺蛳湾中心等；200米以上建筑7栋，涉及大成金融商务中心、螺蛳湾中心、置地广场和七彩云南第壹城等。而300米以上预计有两栋，是目前正在上吊塔的恒隆广场和规划中的春之眼项目。
　　据资料显示，未来昆明的新高度可能是东风广场的春之眼项目，主楼高度为456米，副楼为326米。是目前昆明写字楼规划中最高的高度，而正在施工的恒隆广场则位于第二，写字楼高度为338米。
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