上海中心18元/平米/天？最贵写字楼悬念待解
上海中心大厦租金或18元/平米/天？！一切尚未盖棺定论。


拥有世界最长、相对建筑高度最高的LED显示屏、上海清晰度最高的室外屏之一的上海中心大厦正在进行灯光调试。这座纯正国资血统、享誉海内外的摩天大楼即将揭开面纱。


日前，《东地产财经周刊》记者探访上海中心大厦（以下简称上海中心）。上海中心作为全世界注目的项目，上海单体体量最大的写字楼，记者在现场也偶遇不少国内外慕名而来的游客。相较远观时的壮丽、夜晚时的霓虹，眼前被包裹在白色围墙内的大厦略显逊色，有几层楼中隐约亮着办公灯。


安保人员告诉《东地产》，目前上海中心还在最后的施工阶段，外来人员都是从5号门进去。走进还在施工的现场，尘土飞扬，钢筋水泥遍布四周，不断有建材车辆出入，除几名安保人员，便是施工人员。记者沿工地走了一圈，地面凹凸不平，有些过道还未填平。


2015年年中即将交付使用的上海中心，一举一动都备受关注。上海中心作为标杆性项目，“全球招商”引擎早已按下，但入驻企业、租金等仍是谜团重重。有近20年房产租凭经验的上海鑫君房产经理钱艳通过搜集各项数据，对上海中心所在版块现有写字楼进行对比分析，预估上海中心租金或为18元/平米/天。《东地产》辗转致电上海中心相关负责人士，但未得到正面置评。


浦东写字楼市扭转乾坤


世邦魏理仕研究数据显示，2014年四季度上海优质写字楼市场，浦东平均租金9.6元/平方米/天，年度同比涨幅9.5%，空置率7.9%；浦西平均租金7.7元/平方米/天，年度同比涨幅1.3%，空置率1.8%。虽然浦东整体空置率较高，然而上海中心所在的小陆家嘴（板块楼盘、地图选房）区域空置率为1.2%，远远低于浦西。


浦东陆家嘴作为中国首个国家级金融开发区，为上海金融重地，标志性建筑东方明珠、金茂大厦、上海金融环球中心、国金中心、震旦等办公高楼树立其中，吸引了众多中外企业，其写字楼市场存在阶段性的供不应求。2014年以来，相关金融举措的推进，比如金融基地、金砖银行等的设立，也在推动国内金融业对写字楼的需求。


世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨向《东地产》分析，2014年是近三年浦东写字楼租金增长最快的一年，增幅远超浦西。上海中心所处的陆家嘴区域，在过去的12个月期间，该区域的写字楼市场处于明显的供不应求状况。甚至到上海中心正式交付前，该区域新增供应仍将非常稀缺，主要新增写字楼集中在浦西，陆家嘴核心区域新增写字楼仅6至7万平方米，而历史数据显示该区域年增需求量可达20万平方米左右。陆家嘴金融区的特性，让这个区域写字楼的租户结构特征非常明显，主要为银行和金融机构。上海中心是上海最高的一座超高层建筑，鉴于它的稀缺性，和本身在绿色环保、物业管理等方面的优越特质，我们相信它也会成为很多其他行业知名企业的选择。


上海浦东房产研究中心主任李战军对《东地产》表示：“浦东新区为上海自贸区一部分，各类外资企业相对青睐浦东。2014年浦东写字楼市场有上升趋势，总体表现为供应量大，需求量大，出租率高，价格稳定。浦东呈现的良好态势，有一部分也因为浦西写字楼空间不足，尤其缺乏高档写字楼。”


入驻优势凸显


面对陆家嘴高档写字楼市场的供不应求，2015年随着上海中心的入驻，能否缓解其短缺压力，一切还尚待定夺。


“2014年以来，上海自贸区的各项实施细则开始逐步落地，而2015年我们又将迎来上海自贸区的扩容，自贸区所带来的制度性利好将进一步强化上海作为中国经济中心的地位，推进2020年上海基本建成国际金融中心的战略目标；而这一过程必将为城市吸聚更多的优质企业资源，利好陆家嘴金融贸易区乃至整个上海写字楼市场的发展。”谢晨说道。


物是否真以稀为贵？上海中心作为写字楼市场标杆性项目，在全国乃至全球范围内推广。谢晨认为，上海中心入市后，将很大程度缓解陆家嘴写字楼供不应求的状况，而且选择2015年年中入市，这将是个不错的时间点。


上海中心的招租工作正紧罗密布的进行。光是第一高楼的头衔，就已吸引万千瞩目。这个“站着的外滩”，除了设立面积超4000平方米的“天空之城”观光厅，俯瞰上海全貌外，连接金茂大厦、环球金融中心、国金中心的地下通道2层还将利用公共区域打造文化长廊，商业与文化相容。它所致力打造的绿色社区，在建设和之后运营中所运用的可持续发展技术，都将是在企业租户越来越重视对可持续发展的承诺的当下，吸引租户的一个亮点。


此前，外界纷纷传言“上海中心体量过大而将无法消化”。谢晨告诉东地产记者，不存在这方面迹象，过去两年来，浦东写字楼市场一直存在需求被部分压制的情况，由于供应的缺少，一些企业将原先的扩张计划延后，等待板块区域内的供应上升来填补空缺，2015整体经济或将好转，上海中心无疑会成为下阶段众企业的目标所在。


招商或遇难题


据悉，上海中心并非有钱就能租，将招商目标锁定为世界500强，主要为国际知名的银行、金融机构、商务中心、制造业、文化娱乐业、建筑师事务所等以及行业内领先企业总部。据谢晨分析，基本上甲级或超甲级写字楼入驻的企业大部分均为世界500强或国内大型高端企业，招商时也更青睐此类企业，以此来提升整个写字楼档次，本身上海中心对世界500强企业就存在巨大的吸引力。


李战军就上海中心招商问题在接受《东地产》采访时说，“上海中心虽然会弥补小陆家嘴写字楼短缺压力，但其中存在的挑战也不可避免。它需要逐步得到市场的信任，不可能一开始就满租。作为国资建造的写字楼，部分外资企业会不愿进驻，怕被监控；上海中心的开放，会加剧其周边人流、车流，圈内强项不足，办公人员的增多会增强服务体系压力。”


“2015年，除了上海中心，浦东竹园区域也将新增两个写字楼项目：世纪大都会和世纪汇，面积共计约20万平方米。”谢晨告诉《东地产》。作为浦东新区中心商圈的竹园商贸区，周边交通枢纽齐全，高端商业配套设施逐步完善，这一上海新门户也是众多企业观望目标。这两个新增写字楼项目，也将成为上海中心招租的竞争对象。


总高632米、地上121层的上海中心招商正如火如荼进行，中国新地标的未来命途，还有待时间揭晓答案。

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